안녕하세요~
방을 구하실 때 유의하셔야할 부분인 전전세와 전대차에 대해서 말씀드리고자 오늘 이렇게 왔어요.
중개실무에서 아직도 많은 분들이 전전세, 전대차 용어 구분없이 사용하고 계신데요,
보통 전대차란 용어가 입에 익숙하지 않기 때문에 전대차도 전전세로 많이 바꿔서 말하시죠.
그런데 저희는 요런 디테일한 부분도 정확하게 구분해서 사용할 줄 알아야겠습니다.
요즘 젊은 세대에서 유행하는 신주거풍속은 하우스메이트처럼 집을 나눠 쓰는 쉐어문화인데요,
이런 주거형태의 임차계약에 대해서 상세히 모르시는 분들이 많아서
잘못하다가는 소중한 보증금을 날릴 수 있어요.
그럼 전전세와 전대차는 어떤 것인지 비교하고, 주의할 점을 알아보겠습니다.
먼저 쉽게 전전세와 전대차의 구분하는 방법알려드리고 시작할게요.
전전세는 주인 동의 필요없고,
전대차는 주인 동의 필요해요.
중개실무에서 보통 주인 동의 필요한 전대차를 많이하시기 때문에
실무에서는 전대차를 많이 보실거에요~
| 주인 동의 | |
| 전전세 | 필요 없음 |
| 전대차 | 필요함 |
1. 전전세
전세권설정자(집주인) ↔ 전세권자(기존 세입자/전대인) ↔ 전전세권자(전차인)
전세권 위에 전세권을 설정하는걸 전전세라고 해요.
전세를 얻은 사람이 그 일부 또는 전부를 월세로 다시 임대하는 경우가 그건데요.
위에 얘기했듯이 전전세의 특징은 집주인의 허가가 필요 없다는 거에요.
이게 가능한 이유가,
기존 세입자가 해당 주택에 세를 얻을 때,
자기 보증금을 보호받기 위해서 전세권 등기설정을 해두기 때문이에요.
전세권 등기설정을 함으로써 전세권은 집주인이 관여할 수 없는 기존 세입자의 권리가되어
해당 전세권을 타인에게 빌려줄 수 있는 것이에요.
전전세를 보장받기 위해서는 기존 세입자의 전세권 위에
다시 전세권 설정을 하는 과정을 거쳐야만 전전세의 효력이 발생해요.
이러한 전전세는 아래와 같은 몇 가지 조건이 있어요.
1. 전전세의 보증금은 기존 보증금을 넘을 수 없어요.
2. 기존 계약의 특약사항에 전전세에 대한 금지조항이 있다면,
전세권 등기설정이 되어있다고 해도 전전세는 불가능해요.
3. 전전세로 인해 발생하는 하자나 사고는 '기존 세입자'가 책임져야해요.
4. 기존 세입자와 집주인 간의 계약이 만료되면 전전세 계약도 만료돼요.
2. 전대차
집주인 → 세입자(전대인) → 세입자의 세입자(전차인)
전대차는 임차인이 임차물을 제3자에게 다시 임대하는 것을 말하는데요,
전전세와 전대차의 가장 큰 차이는 바로 '집주인의 동의'부분이에요.
전대차의 경우 임대인의 동의없이 무단으로 임차물을 대여하는 경우
임대인이 해당 임대차 계약을 무효화할 수 있어요.
나아가 집주인 동의 없이전대차 계약을 맺을 경우보증금에 대한 권리를 보장받을 수 없어요.
다만, 임차물의 일부만 세를 놓았다면
집주인의 동의를 받지 않아도 되므로계약이 무효화되지 않아요.
또한, 동의를 받은 경우에는 집주인이계약만료 6개월 이전까지는
전대차를 받은 세입자에게 계약 만료 통보를 해야해요.
3. 주의사항
전전세와 전대차는 시세보다 저렴한 가격에 집을 구할 수 있다는 장점이 있어요.
그래서 많은 사람들이 솔깃하기 마련인데요,
그래도 너무 저렴한 집들은 의심해 볼 필요가 있어요.
특히 요즘 겨울방학의 경우 대학가에서 방을 단기 임대해주거나 직거래하는 학생들이 늘면서
집주인 허락없이원룸 단기 임대가 성행하고 있어 주의가 필요해요.
전전세나 전대차를 잘 활용하면싼값에 살 수 있지만,
세입자의 집에 다시 세를 얻어들어가는 것인 만큼 계약 시 안전을 위해 각별한 주의가 필요합니다.
4. 하우스메이트
그렇다면 하우스메이트는 전전세와 전대차 중 어디에 속하게 될까요?
보통 하우스메이트의 경우,
내가 임차한 집에 다른 사람을 들이는 방식으로 진행이 되기 때문에
전대차계약이라고 볼 수 있어요.
집 전부가 아닌 일부분만 세를 들이는 것이기에 원칙적으론 집주인의 동의를 받지 않아도 되지만,
사고를 방지하는 차원에선 집주인의 동의를 받는 것이 깔끔해요.
따라서 하우스메이트로 들어가는 분들 또한 집주인의 동의가 됐는지 여부를 꼭 확인하셔야겠습니다~
5. 전전세, 전대차 사기 예방을 위한 팁
1.실제 전세세입자인지집주인에게 확인하는것이 중요
2. 집주인의 동의를 받았는지 확인(전대차의 경우)
3. 경매위험 여부가 있는지 확인(근저당 등)
4. 계약금은 집주인 통장으로 직접 입금
5. 전입신고와 확정일자를 받는 것이 중요
출처 입력
최근 인터넷 부동산 직거래사이트를 중심으로 전전세, 전대차 사기를 치는 사례가 늘고 있어요.
따라서 사기 예방을 위해 계약서 작성시 유의해야할 점들이 있는데요.
우선 집주인에게 전세입자라는 사람과의 전세계약 사실 여부를 직접 확인해야 해요.
전전세의 경우 전전세 사실을 집주인에게 알리고,
전대차의 경우 집주인의 동의를 직접받아 놓아야 해요.
계약 전 하자여부를 파악하고 경매의 위험은 없는지 철저하게 확인하는 것도 중요하고요.
마지막으로 계약금은 집주인 통장으로 직접 입금하고,
전입신고와 확정일자를 받는 것이 내 보증금을 지키는 방법입니다!
오늘은 중개실무 부동산 상식 중 전전세와 전대차에 대해서 알아보았습니다.
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