안녕하세요~
요즘 개포동 래미안블레스티지, 디에이치아너힐스, 래미안강남포레스트, 래미안루체하임,
고덕동 그라시움 파라곤, 자연앤자이, 제일풍경채, 신안인스빌, 아르테온, 센트럴아이파크,
미사강변도시 제일풍경채, 신안인스빌 아파트처럼 입주를 앞둔 신규아파트에
전세, 월세로 이사를 하는 분들의 문의가 정말 많아요~
그런데 기존에 있던 아파트에 전월세로 들어가는게 아닌,
새로 지어진 신규 아파트에 전월세로 들어갈 때 유의해야 할 부분이 있어요.
그 유의사항이 어떤건지 한 번 알아볼게요.
대부분의 신규로 지어진 아파트는
준공검사(사용승인검사) 후 보존 등기까지 기간이 한달에서 두달 정도 걸려요.
그러나 신규 입주 아파트의 전월세 계약은 보통 입주예정일 3개월 전부터 이루어지기 때문에
전월세 계약할 때에 등기가 없는 곳이 대부분이에요.
이럴 경우 세입자 입장에서는 등기가 없기 때문에 이 사람이 실제 소유주인지 등
신뢰할 수 없어서 이러한 상황을 굉장히 불안해하죠.
그렇기 때문에 신규 아파트는 기존 아파트에 비해 더 꼼꼼하게 확인 절차를 거친 뒤
계약 및 입주를 해야겠습니다.
신규 아파트는 아직 일반적으로 소유주를 확인할 수 있는 방법인 등기부등본이 없기 때문에
소유주를 확인하기 어려워요.
그래서 계약 전에 분양권자가 실소유주가 맞는지 알기 위해서
분양계약서를 임대인에게 요구해야 해요.
나아가, 건설사(입주센터)에 아파트 실제 소유주가 맞는지,
성명, 주소, 전화번호를 한 번 더 체크하는 더블체크를 해야 해요.
보통 이러한 신규 아파트의 전세사기의 경우 대부분 실수요자 확인이 불분명하다는 허첨을 이용해요.
분양계약서를 위조해서 집주인인 것처럼 속여서 중개사무소에 매물을 내놓고,
계약금을 받은 후 잠적해버리는 사례가 가끔 뉴스에 나오곤 해요.
지식과 경험이 풍부한 공인중개사사무소에게 계약을 의뢰하는 것도
위험을 줄일 수 있는 방법이에요.
건설사(시행사)를 통해 아파트 분양대금납부가 제대로 되고 있는지,
가압류, 가처분 등 권리관계는 깨끗한지 확인해 봐야해요.
수분양자가 분양대금을 완납하지 못하거나 아파트 분양권에 가압류, 가처분 등이
걸려 있으면 소유권이전등기가 완료될 수 없기 때문이에요.
보통 입주아파트에 전세는 내는 임대인의 경우,
전세금을 받아서 잔금을 처리하는 경우가 많은데,
이때에는 전세보증금이 잔금납부에 쓰이는지 확인해야 해요.
분양대금 문제 때문에 문제가 발생했을 시,
계약을 무효 처리하고 위약금을 지급한다는 내용을 전세, 월세 계약서 특약사항에 넣어
적극적으로 임차권을 보호하는 방법도 추천드릴 수 있어요.
반드시 대출여부도 체크해야해요.
신규 입주 아파트는 대출을 안고 있는 경우가 많아요.
앞에서 언급한 것처럼 집주인이 전세대금을 받아
잔금을 처리하는 경우 아파트에 걸려 있는 대출금이 없어야 안전해요.
만약 집주인이 소유권이전등기를 한 후에 대출을 받아야 한다고 할 때에는
전세금과 대출금을 합친 금액이 아파트 매매 하한가 기준으로 70%를 넘지 않도록
대출금액을 꼼꼼하게 확인해야 해요.
미등기 아파트이면 주택임대차보호법을 받을 수 없는 것 아닌지
걱정하는 분들이 많이 계시죠.
하지만, 미등기라 할지라도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있어요.
계약 즉시 입주를 하고 동시에 주민등록 전입신고,
계약서상 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권이 성립되어
나중에 경매로 넘어가더라도 보증금을 보호받을 수 있어요.
이 때 분양 계약서상 지번과 동호수로 정확하게 기재해
전입신고를 해야 대항력을 갖출 수 있으니
이 점 꼼꼼하게 확인하시기를 바래요.
기존 아파트보다는 조금만 더 주의를 기울여야하는 단점은 있으나
위에 언급한 부분을 꼼꼼하게 챙겨서 위험을 줄인다면
신규 아파트의 쾌적함과 편리한 주거환경을 누릴 수 있고,
많은 전세물량 덕에 저렴하게 전월세로 들어갈 수 있으니
일거양득이라할 수 있으니 많이 알아보시기 바래요~
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