부동산 전속중개계약이란 무엇일까?

안녕하세요~!

요즘 날씨가 굉장히 더워졌는데요 가는 곳 마다 시원하게 에어컨을 틀어놓으셨더라고요.

시원하긴 한데 에어컨 바람을 너무 맞다보면 머리가 아파요...

올 여름 더위 조심, 냉방병 조심하세요~

일전에 경남아파트 매물을 받으면서 전속계약서를 작성할 일이 있었는데요.

중개실무에선 보통 일반중개계약을 하기 때문에

일반적으로 전속중개계약을 자주 볼 수 있지는 않죠.

오늘은 부동산 전속중개계약이란 어떤건지 알아볼게요.

▣ 의의 ▣

전속 중개계약은 손님이 중개를 의뢰할 때

특정한 공인중개사를 정해서그 공인중개사만

중개대상물을 중개하도록 하는 계약이에요.

▣ 특징 ▣

전속중개계약 특징은반드시 전속중개계약서를 작성해야한다는 건데요.

법적으로 의무가 있기 때문에 법적으로 양자간 보호도 받을 수 있어요.

전속중개계약은 부동산거래정보망과 상호 보완적인데요.

그 이유는 전속중개계약체결 시 계약체결 후 7일 이내 당해 중개대상물에 관한 정보를 공개하여야 하며,

공개한 때에는 지체 없이 손님에게 공개내용을 문서로써 통지하야야 하기 때문이에요.

전속중개계약서는 말그대로 법적 효력이 있는 계약서이기 때문에

약관은 손님과 공인중개사에 대하여 법적 구속력이 있어요.

▣ 법령상의 개업공인중개사의 의무 ▣

반드시 국토교통부령이 정하는 전속중개계약서를 사용하고

3년간 의무 보존기간이 있어요.

인터넷 찾아보면 돌아다니는 수정된 전속중개계약서를 볼 수 있는데요

이 글을 보신 공인중개사 분들은 그런 수정된 양식은 사용하지 않기를 당부드려요.

전속중개계약서는 정해진 법적 서식이 있기 때문에

국토교통부령이 정하는 전속중개계약서를 사용하기를 바랍니다.

위반하였을 경우에는 6개월 범위 내에 업무정지 처분사유입니다.

인터넷 찾아보니 어떻게 다운받는지 제대로 써놓은 포스팅이 거의 없더라고요.

다음 포스팅에 어떻게 전속중개계약서 서식을 다운 받는지 포스팅할 계획이니

다음 포스팅 참고해주세요~^^

또 다른 의무로는

부동산거래정보망 또는 일간신문에 중개대상물에 관한 정보를 공개해야해요~

전속계약을 맺고 아는 사람만 소개하겠다!

그게 안되는 것이죠!

네이버 부동산 광고, 직방, 다방, 네모, 벼룩시장 등등 공개할 의무가 있어요~

단, 손님이 비공개를 요청한 경우에는 공개해서는 안됩니다.:)

또한, 당해 중개대상물의 거래가 이루어진 경우에는

지체 없이 당해 거래정보사업자에게 통보하여야 합니다.

위반하였을 경우에는 6개월 범위 내에 업무정지 처분사유입니다.

전속중개계약서상의 개업공인중개사의 의무

손님에게 전속중개계약체결 후 2주일에 1회 이상 업무처리상황을

문서로써 통지하여야 합니다.

e-mail로 통지하셔도 되고요~

그리고 당연히 중개대상물에 관한 확인, 설명 의무를 성실히 이행해야겠죠? :)

전속중개계약서상 손님의 의무도 있는데요~

손님은 전속중개계약서상 손님의 의무에 대해서 잘 모르기 때문에

개업공인중개사 분들은 이 부분도 중요하게 숙지해서

손님에게 당부드리는 부분도 필요하겠어요~

첫째로, 전속중개계약 유효기간 내에 다른 개업공인중개사에게 중개의뢰하여 거래한 경우,

중개보수의 전액을 위약금으로 지불하여야 해요~

둘째로, 전속중개계약 유효기간 내에 전속개업공인중개사의 소개로 알게 된 상대방과

전속개업공인중개사를 배제하여 거래한 경우,

중개보수의 전액을위약금으로 지불하여야 해요.

셋째로, 전속중개계약 유효기간 내에 중개의뢰인 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우,

중개보수 50% 범위 내에서 소요된 비용을 지불하여야 해요.

전속중개계약의 유효기간을 정하지 않았을 때는 자동으로 3개월로 정해지고요,

당사자 간의 약정으로 기간은 다르게 정할 수 있어요~

아래 일반중개계약과 전속중개계약의 차이와 공통점을 표로 정리해봤어요~

구분	일반중개계약서	전속중개계약서
개업공인중개사의 권리·의무	거래가 조속히 이루어지도록 성실히 노력하여야 함 (반드시 중개완성의 의무를 의미하는 것은 아님)	▶ 전속중개계약체결 후 정보공개의무 (공개한 내용을 의뢰인에게 문서로써 통지) ▶ 2주에 1회 이상 업무처리상황을 문서로써 통지 ▶ 확인·설명 의무 성실히 이행
의뢰인의 권리·의무	▶ 이 계약에도 불구하고 타 개업공인중개사에게 중개를 의뢰할 수 있음(중개의 독점권이 없음) ▶ 개업공인중개사가 중개대상물에 관한 확인·설명 의무를 이행하는 데 협조하여야 함	▶ 위약금(수수료 전액) - 유효기간 내에 타 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하여 거래한 경우 - 유효기간 내에 전속개업공인중개사가 소개한 의뢰인과 전속개업공인중개사를 배제하고 거래한 경우 ▶ 스스로 발견한 상대방과 거래 시 중개보수 50% 범위 내 소요된 비용 지불 ▶ 개업공인중개사가 중개대상물에 관한 확인·설명의 의무를 이행하는 데 협조하여야 함
작성보존	보존 규정 없음	3년간 보존
유효기간	원칙은 3개월. 단, 당사자의 협의로 별도로 정함은 가능
중개보수	거래가액의 ( )%(또는 원) 지급. 단, 법정 중개보수 초과 못 함(실비는 중개완성과 관계없이 중개보수와 별도로 청구 가능)
피해배상 규정	수수료 과다징수 시 차액환급, 확인·설명 의무 소홀에 따른 손해배상
그 밖의 약정사항	위 사항 이외에는 당사자가 협의하여 별도로 정함(특약사항)