경매란, 채무자가 채무를 변재하지 않았을 때, 채권자라는 권리자가 자기의 권리를 실행하는데, 국가의 힘을 빌려서 자기의 권리를 실현하데 사용되는 매각방식을 말합니다.
경매는 경쟁매각을 줄인말입니다.
채무자 소유 재산을 채무자 의사와는 관계없이 채권자에게 일정한 순서에 의해 배분되다보니 채무자의 입장에서는 가혹하게 보일 수도 있지만, 채무자는 채무를 스스로 변제할 능력이 없기 때문에 강제로 경매가 진행될 수 밖에 없습니다.
이러한 방식이 나쁘게만 볼 수는 없는게, 오히러 이 부동산 경매를 통하여 채권자, 채무자 및 경매 낙찰자를 법에 입각하여 3주체 모두 만족시킬 수 있는 제도이기도 합니다.
그렇다면 부동산 거래시 흔하게 이루어지는 일반매매와 부동산 경매와는 어떤 차이가 있을까요?
매매에 대한 책임 증가
공인중개사사무소를 끼고 진행되는 일반적인 부동산 매매에 비하여 부동산 경매는 본인 스스로가 대법원 경매 자료를 바탕으로 하여 권리분석을 해야하며, 그에 따른 책임은 모두 본인이 짊어져야합니다.
다만 경매 낙찰자는 낙찰받은 부동산에 대하여 문제가 있다면 낙찰허가취소, 낙찰불허가 또는 감액신청 등의 조치를 취할 수 있습니다.
법원이라는 국가 단체에서 공공의 장소에서 거래를 하기 때문에 거래의 보장은 국가가 해주지만 권리에 대한 최소한의 확보는 본인이 할 수 있게 준비하여야 합니다.
부동산이 경매 절차에 들어가면 법원을 통해 감정평가사가 부동산 감정평가를 하며 시세를 반영해 감정가를 정합니다.
보통은 시세에 감정가가 정해지지만, 가끔은 시세보다 비싸게 감정되기도 하며, 반대로 시세보다 저렴하게 감정가가 정해지기도 합니다.
일반적으로 감정가는 참고로하되 KB부동산 시세나 포털사이트 부동산 시세, 국토부의 실거래가 사이트, 경매매각물건 주소지 시세를 파악하여 입찰가를 정해아합니다.
부동산 경매의 진행은 어떻게 할까요?
부동산 경매는 채권자가 채무자와의 관계를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 경매비용과 함께 신청서를 법원에 제출함으로써 진행됩니다. 채권자가 채무를 변제받기 위해 경매로 들어간 부동산이 경쟁입찰을 통해 낙찰되면 채권자는 일정 채권을 회수하게 되며, 이 절차가 종료되는 것과 동시에 경매 절차도 종료됩니다. 즉 경매는 채권, 채무관계를 최종적으로 정리하는 귀결점입니다.
경매의 종류에는 임의경매, 강제경매가 있습니다.
임의경매는 물권자가 경매신청한 것을 말합니다.
채무자가 돈을 빌리면서 담보로 잡은 부동산을 법원에 강제집행을 의뢰,낙찰대금으로 채권회수를 위해 담보권을 행사하여 진행되어지는 경매입니다.
이러한 방식은 집행권원을 요구하지 않으며, 다만 담보권의 존재를 증명하는 서류와 채권이 존재하는 서류만 제출하면 됩니다. 그래서 임의경매는 집행권원 대신 '채무보존재확인의 소'나 '저당권말소등기청구의 소'를 제기하여 따져야합니다.
그에 반해 강제경매는 일반채권자가 경매신청한 것을 말합니다.
채권자가 채무자에게 빌려준 돈을 받기 위해 집행권원에 의한 강제집행을 신청함으로써 진행되는 경매입니다.
채권자가 채권의 변제를 받을 수 있는 집행권원(확정된 이행판결, 확정된 지급명령, 가집행선고부 판결, 화해조서, 조정조서, 공증된 금전 채권문서 등)을 가지고 경매를 진행하는 것입니다. 반드시 집행권원의 정본에 집행문을 부여 받아야만 강제집행을 신청할 수 있습니다.
임의경매와 강제경매는 실질적으로 신청 절차에만 차이가 있고 경매집행을 하는데 있어서는 민사소송법 강제집행편에 의해 이루어진다는 점에서는 차이가 없습니다.
마지막으로 경매를 공부함에 있어서 우리는 어떤 부동산을 취득해야하는지 생각해봅시다.
부동산 경매로 부동산을 취득할 때에는 자신의 목적에 맞게 선택해야합니다.
실거주용으로 취득할 때에는 당연하게 얼마나 살기 좋은지를 따져야하고, 학교, 대중교통, 편의시설 등 주변시설환경을 따져보고, 이전 거주자에 대한 용도도 생각해보는 것이 중요합니다. 실거주자들이 많이 찾는 아파트는 단가 또한 높아서 투자용보다는 실거주용으로 접합한 것이 일반적입니다.
부동산 경매는 싸게 사서 시세에 파는 것이 중요합니다. 시세보다 저렴하게 구할 수 있는 기회가 있기 때문에 투자용으로 구매할 시 많은 분석과 공부가 필요한 것이 부동산 경매라할 수 있습니다.
부동산 경매에 대해 많은 학습을 하시고 실전에 도전하여 실패없는 투자를 이루시기를 바랍니다.
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