안녕하세요~
오늘은 저번 부동산 투자의 장단점 포스팅에서 언급한
지렛대효과와 그 계산에 대해서 포스팅하려고 합니다.
먼저 지렛대효과(Leverage effect)에 대해서 다시 한 번 정리해볼게요.
지렛대효과는 타인에게 빌린 차입금을 지렛대삼아,
자기자본 수익률을 높이는 것을 말해요.
잘 이해가 안간다면 예를 들어서,
융자를 받아서 아파트를 구입하는 경우를 생각해 보면 돼요.
차입금리보다 집값 상승률이 높아 자본이득을 본다면 지렛대효과를 누린 것이라고 할 수 있어요.
이자는 적게 내고 수익은 많이 얻으니 이득이겠죠?
이렇게 자기자본 기대수익률이 차입이자율보다 높으면 정(+)의 지렛대효과를 얻을 수 있어요.
지분수익률 > 총자본수익률 > 차입이자율
i) 만약 10억 원을 투자했을 때2억 원의 수익이 생기는 사업이 있다면 총자본수익률은 얼마일까요?
전액 자기자금을 투자하는 경우 20%의 수익을 얻을 수 있어요.
ii) 그럼 이제 4억 원만 자기지분으로 하고
나머지 6억 원은 이자 10%로 빌려서 투자했다고 가정해볼게요.
총 2억의 수익이 생겼겠지만 이자를 제외해야겠지요?
6억 원의 10%는 6천만 원 이니까 2억에서 6천만 원을 빼면 1억 4천.
즉 4억 원을 지분투자해서 최종적으로 1억 4천의 수익을 봤으니지분수익률은~
정리해보면 이 경우 이렇게 되어서 정(+)의 지렛대효과를 누릴 수 있다는 걸 알 수 있어요
지분수익률(35%) > 초기자본수익률(20%) > 차입이자율(10%)
출처 입력
그렇다면 정의 지렛대 효과가 있는 경우에는 무조건 돈을 많이 빌려서 투자하면 되겠네요? 대박!!
그건 또 아니랍니다. ㅠㅠ
지분수익률은 더 커지겠지만 그만큼 금융위험도 커지기 때문이에요.
금리가 올라서 이자를 못내면 차압당할 수도 있어요.
2008년 서브프라임 모기지 사태를 기억하실 거에요.
서브프라임 모기지 사태는 레버리지를 극대화 시켰을 때 실패한 경우의 위기를 극명히 보여줬죠.
개인들의 레버리지 효과를 노린 무리한 투자가 모여 나중에는 소비의 침체, 경기둔화, 기업활동 위축, 투자자금 유출 등 심각한 경제위기를 불러일으킬 수 있음을 인지하고 투자에 신중을 기해야 할 것입니다.
이러한 사태를 막기 위해서 정부도 어느정도 시장에 개입하는데요.
LTV나 DTI 비율을 제한하는 것이나,
부채비율을 제한하거나 감독하는 방법 등으로 각종 정책을 펼치고 있어요.
단순히 양도차익만 얻으려고 필요 이상으로 부동산을 사 모으는 건투자가 아니라 투기에요.
투기의 폐단인 역기능에 대해서는 저번 포스팅에서 설명 드렸습니다.
어느 정도의 융자는 당장 필요한 수요를 충족시키면서 어느정도 절약의 효과를 가져온다고 생각해요.
하지만 융자가 과도해지면 시장이 내 생각대로 움직이지 않을 때 큰 위기를 맞닥들일 수 있기 때문에
융자는 필요한 자금을 최소한으로 내서 최대한 빠른 시일내에 돈을 갚는 것이 중요하다고 생각합니다~
한마디로 융자금액은 최소로, 상환기간도 최소로 하는 것이 현명한 빚내는 길일 것입니다.
오늘은 지렛대효과의 계산에 대해서 알아보았습니다.
이 글이 도움이 되셨다면공감♡과댓글남겨주세요~:)
최근댓글