안녕하세요~
오늘은 실전경매에서 자주 나오는
소유권이전청구권가등기와 담보가등기의 차이점 및 구분방법에 대하여 알아보겠습니다.
바로 결론부터 말씀드리면,
선순위 소유권이전청구권가등기는 낙찰자가 인수하고,
선순위 담보가등기와 후순위 가등기는 소멸한다.
이것만 기억하면 가등기 권리분석은 끝이라고 봐도 무방합니다.
이제 구체적으로 내용을 하나씩 살펴보겠습니다.
소유권이전청구권가등기는 본등기를 하여 소유권을 취득할 수 있는데요,
반면에 담보가등기는 경매를 신청하여 돈을 받을 수도 있고~
본등기를 하여 소유권을 취득할 수도 있어요.
경매에서 선순위 가등기를 분석하려면, 이 둘을 구분하는 방법을 필수적으로 알아야합니다.
최근에는 담보가등기를 등기할 때,
등기목적에 '소유권이전담보가등기'라고 기재하고,
등기원인에'대물반환예약'이라고 기재를 하고 있어요.
하지만 오래전에 설정된 가등기는 소유권이전청구권가등기든 담보가등기든
모두 '소유권이전청구권가등기'로 기재되었어요.
그래서 등기부등본만으로는 이 둘의 구분이 어려워요.
그렇다면 경매에서 이 둘을 어떻게 구분할 수 있을까요?
실제로는 경매에서 담보가등기를 구분하는 방법은 간단해요.
가등기 권리자가경매를 신청하거나,
채권계산서를 제출했다면 바로 담보가등기에요.
왜냐하면 경매를 신청하거나 채권계산서를 제출하는 것은
배당을 받기 위한 것이니까요.
담보가등기는 근저당권처럼 무조건 소멸하므로 구분하기 쉬워요.
그렇다면 그 외에는 소유권이전청구권가등기라고 보시면 되겠죠?
좀 더 깊게 살펴보자면,
경매 절차에 대한 이해가 조금 필요합니다.
예를들어,
가등기가 등기된 부동산이 경매로 나오면,
법원은 가등기 권리자에게 그 내용을 신고하도록
최고하는데요.
아까처럼 가등기 권리자가 경매를 신청했거나,
채권계산서를 제출했으면,
채권회수를 목적으로 하는 가등기에요.
채권자는 배당을 받으려면,
그 내용과 채권의 존부, 원인과 금액을 신고해야해요.
왜냐하면 권리를 신고하지 않으면 배당을 받지 못하기 때문이에요.
담보가등기가 아니라면,
채권자는 해당 가등기의 내용을 신고할 수도 있고,
신고하지 않을 수도 있어요.
채권자의 권리신고가 없는 경우에는, 매각물건명세서에 기재됩니다.
선순위 가등기의 상세내용을 확인할 수 없으면, 입찰하면 안됩니다.
직접 조사를 통해 가등기 내용을 알아볼 수도 있지만,
그 과정이 쉽지 않고 조사한 내용을 신뢰하기도 어렵기 때문이에요.
하나 더 주의하자면,
매각물건명세서에 아래와 같이 선순위가등기를 인수한다고 명시하고 있는 물건은 입찰하면 안됩니다.
정리해서,
소유권이전을 목적으로 하는 가등기로 판단되면,
권리분석의 기본인 말소기준권리를 중심으로 생각하시면 됩니다.
잠깐 상식! 말소기준권리 암기 Tip(저)기 (압)의 개가 (담)벼락을 (전세)놨네!
(근)저당권 (가)압류 담보가등기 전세권 |
말소기준권리 보다 앞선 선순위소유권이전청구권 가등기는 낙찰자가 인수하며,
말소기준권리 보다 늦은 후순위소유권이전청구권 가등기는 소멸합니다.
만약, 소유권이전청구권가등기인지 담보가등기인지 판단이 어려우시다면,
소유권이전청구권가등기로 보고 권리분석을 하는 것이 안전해요.
오늘은 소유권이전청구권가등기와 담보가등기의 구분방법에 대해서 알아보았습니다.
이 글이 조금이나마 도움이 되셨다면 공감♡과 댓글부탁드립니다~🙏
최근댓글