부동산 실무를 하다보면 계약금이 걸려있는 상태일 때 매도인께서 어떠한 사정으로 인해 계약을 해지하고 싶어할 때가 있습니다.
이때 매도인께서는 계약금의 두 배 되는 금액(배액상환)을 위약금 명목으로 매수자에게 돌려줘야하는데요.
상식적으로 매도인에게 손해인 것 같은 일이 비일비재하게 벌어집니다.
실무에서 이런 상황이 벌어질 경우 이번 포스팅을 잘숙지하셔서 당황하거나 실수하는 일 없이 대처하기를 바랍니다.
보통 입주예정단지 근처나 부동산 가격이 갑자기 급등하는 지역에서 이러한 일이 많이 발생합니다.
입주예정단지 근처에서는 분양권 거래를 많이 하는데, 거래가 많이 이루어지다보니 분양권의 가격이 급등하기도 합니다.
그래서 매도자께서는 계약금이 걸려있는 상태에서 배액배상을 하더라도 손해가 아닌 상황이 가끔 벌어집니다.
이러한 일은 많은 금액이 오가고, 매도자 매수자 서로 어느정도 손해보는 상황이 될 수 있습니다.
매수인과 매도인은 부동산 전문가가 아니며, 자칫하면 주변에서 잘못 전해들은 정보로 인해 얼굴붉히는 일이 벌어질 수 있습니다.
그래서 공인중개사님께서는 처음부터 배액배상 절차와 세금 안내를 말끔하게 전달해주어 얼굴붉히는 일 없도록 준비하시는게 바람직하겠습니다.
아래 "주택 구입 계약 해지 시 매도자, 매수자별 차이"를 참고하면 쉽게 이해할 수 있습니다.
매도자가 배액배상하면 매수인은 원래 자기 자본 "계약금" 외에 "계약금과 동액의 위약금"이 수익으로 발생합니다.
이러한 돈은 소위 "꽁돈"이지만 수익이 발생했기 때문에 세금을 납부하셔야합니다.
"꽁돈"은 소득세법상 기타소득으로 분류되며 원천징수 22% 세율이 적용됩니다.
세금은 당연히 매수자가 납부하여야겠지요?
그렇다면 신고도 매수자가 하여야할까요?
아닙니다. 세금신고의무는 매도자에게 있습니다.
보통 세금신고의무는 세금신고를 안할 경우 불리한 쪽에 있습니다.
세금 신고를 안했을 때 불이익이 있어야 신고를 하려고 할테니까요.
이러한 배액배상의 경우 세금신고를 안할 경우 유리한 쪽은 수익을 본 매수자일 것입니다.
매수자가 신고를 안할 경우 세금을 안낼고 고스란히 매수자 수익이 될테니까요.
그래서 매도자는 미리 세금에 대한 부분을 "계약금과 동액의 위약금"에서 차감하고 매수자에게 돌려줍니다.
그리고나서 매도자가 세금신고를 진행하고 영수증을 매수자에게 줘야합니다.
예를들어 입주예정단지에서 분양권 매수자가 계약금 5천만원을 걸었을 때,
매도자가 배액배상하고 계약을 취소하고 싶을 경우.
매도자는 계약금 5천만원 + 계약금과 동액의 위약금 3900만원(위약금 5천만원에서 원천징수 22%를 제외한 금액)
총 8900만원을 매수자에게 상환하고, 홈택스에 원천징수 했다고 신고합니다.
그 후 납부 영수증을 매수자에게 주고, 매수자는 그 영수증으로 소득신고를 하면 됩니다.
이렇게 계약이 해지되었을 때 부동산 중개 보수를 받을 수 있는지도 많이 여쭤보십니다.
계약이 성사되었고, 계약금이 입금된 상태에서 계약해지가 될 경우 공인중개사의 중개로 인한 계획 성사로 보기 때문에,
매도자, 매수자 양측에 중개 보수를 청구할 수 있습니다.
그 외의 상황이라도 공인중개사의 노력과 개입이 많이 되었다면 매도자, 매수자 양측에 중개 보수를 청구해 볼 수 있습니다.
오늘은 부동산 계약 해지로 배액배상할 때 실무 순서와 세금은 누가 내야하는지에 대해서 알아보았습니다.
내용을 잘 숙지하셔서 부동산 전문가로 발돋움하시기를 기원합니다.
최근댓글